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ISO41001设施管理体系的应用要点

时间:2023-05-04 10:36:47 来源:本站 点击:110次

2017~2018年,ISO(国际标准化组织)颁布了ISO41001《设施管理—管理体系—要求及使用指南》系列标准。

注:已颁布的设施管理体系标准 英文版
(正被逐步转化为我国国家标准中文版):
—ISO41001 设施管理—管理体系—要求及使用指南
—Facility Management System-Requirements with guidance for use
—ISO41011 设施管理—术语
—Facility Management-Vocabulary
—ISO41012 设施管理—战略寻购与协议拟定指南
—Facility management— Guidance on strategic sourcing and the development of agreements
—ISO/TR41013 设施管理—范围、关键概念、收益
—Facility management — Scope, key concepts and benefits
另有两份正在研制之中:
—ISO41014 设施管理—设施管理战略的设计
—Facility management — Development of facility management strategy
—ISO41015 设施管理—改善设施成果与用户体验的影响因素
—Facility management — Influencing behaviors for improved facility outcomes and user experience


截屏来自ISO(国际标准化组织)官网

核心理念

ISO41001将设施管理管定义为:“在建筑环境内整合人员、场所、过程,并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织职能”。

换言之,ISO41001的核心管理理念是:助力人们过上更美好的生活、助力组织获取更高的核心业务生产力。

设施的定义

不可认为此标准中的“设施 = 设备”。

ISO41001对设施的定义:“通过建造、安装或构建来服务实体需要的资产集合”,可看出设施包括但不限于设备(生产设备、动力设备、行政设备、公共设备等),还可包括建筑、道路、停车场、景观物等。

适用对象

ISO41001适用于任何类型、公私、规模、位置的组织的设施管理。例如:工厂、矿企、写字楼、综合设施服务公司、物业服务公司、设备运维服务公司、工业园、住宅区、游乐园、医院、酒店、机场、港口等。清华大学已成功将其用于校园设施管理,且发表了案例论文。

界定范围

应清晰地界定设施管理体系覆盖的设施种类与数目,并对设施分类、命名、编号、登记、建档(技术图文)。

必要时可考虑建立纸质或电子化的“设施地图”。

相关方要求与期望

应全面识别设施管理的相关方,例如:客户/用户/业主、股东、组织内各部门、服务商、法定机构(消防、环保等)、邻近社区等。

继而全面识别相关方的要求与期望,并重点识别关于改善人们生活品质、提高核心业务生产力的要求与期望。

例如写字楼租户的要求与期望常有:与其公司形象相匹配、安全、办公效率、价格优惠、交通便利、服务周到等。

设施管理战略

宜以书面形成设施管理战略计划,可包括但不限于:

—— 组织的宗旨

—— 经营战略目标

—— 相关方要求与期望

—— 设施管理战略/方针/目标

—— 风险与防范措施

—— 实现设施管理战略/方针/目标所需的设施管理体系;等。

设施管理体系框架,摘自ISO41001

价值流

应基于相关方要求与期望、设施管理战略/方针/目标等,设计设施管理体系的价值流,并建立程序文件予以实施和改进。

例如,物业服务公司的价值流可包括但不限于:

—— 客户(业主)开发

—— 客户设施范围与管理要求确定

—— 可行性分析

—— 客户设施服务总方案

—— 合同评审与签署

—— 进驻客户现场

—— 资产管理方案的实施与监测

—— 分包管理

—— 与客户/其他相关方的沟通与协调

—— 投诉与不合格处理

—— 退场或续约

—— 服务项目完工总结报告

—— 数据管理

—— 经营绩效的测量与改进;等。

资产管理方案

应基于设施管理战略/方针/目标、合同要求、资产全寿命周期角度等,策划各类资产的管理方案。

以企业总部大楼的办公区域为例,其管理方案可能需要包括但不限于:目标(电路火灾为零、楼面使用率、使用者满意度等)、空间/部门/工位规划、配置(电脑、桌椅、网络等)、保洁和维护要求;等。

再例如设备的管理方案,可包括但不限于:目标、设备标识、操作或使用、潜在失效模式与后果分析(FMEA)、设备缺陷管理、点巡检、日常维护、润滑、计划维修、状态监测、故障与事故管理、设备事故应急预案、能耗管理等。

应基于资产管理方案,建立和实施必要的指导书,例如设备的润滑、点巡检指导书等。

沟通与协调

用户和其他相关方一旦感到合同要求未被满足时,可能会采取投诉或其它对组织产生负面影响的言行,所以应基于预防思想建立和实施沟通与协调机制。

当然,沟通与协调也需用于组织内部,以打破部门墙协同作战而取得1+1>2之效。

信息和数据管理

应确定信息和数据的来源、收集者、收集时机、载体(纸张、APP、软件系统等)、储存、传递/分享、分析、使用等,以便为实现资产管理目标、满足相关方要求与期望作出科学决策,也为实现智能化设施管理打下基础。

人才育成

我国设施管理虽有较大进步,但整体水平仍然不高。这与从业人员的意识/技能有直接关系。应基于达成设施管理战略与目标所存在的意识/技能差距,策划和实施所需的培训,并验证培训效果。

如果有法定要求(例如电工证),则必须满足法定要求。

结 语

本文对实施ISO41001时不好拿捏的要素做了简要说明。

ISO41001的要素还有:理解组织与环境、领导作用与承诺、组织知识、内审(或管理成熟度评价)、管理评审等。但这些要素与ISO9000质量等管理体系类似,并不难拿捏,所以就没有在本文赘述了。

同质化竞争导致价格一路走低、低价中标而导致合同要求无法履行到位、事后维修而导致较多突然停水停电、电梯维保失当而导致乘客被困、游乐园时有过山车坠落事故等等,这一切均说明我国设施管理水平尚有较大改善空间。

因此,各类适用的组织若肯花心思将ISO41001设施管理体系落到实处,可期改善自身的设施管理水平,继而则会因努力“助力人们过上更美好的生活、助力组织获取更高的核心业务生产力”,无疑将获得相称的价值回报。


原文链接:http://hnrenzhe.com/company/460.html

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